Het grondbeleid heeft veel invloed op de realisatie van programma’s zoals op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, verkeer, cultuur, sport, recreatie en economische zaken. Het grondbeleid heeft daarnaast een grote financiële impact en brengt hierdoor risico’s met zich mee.
Wat willen we bereiken?
De gemeente Asten staat, voor grote opgaven waarvoor in de fysieke leefomgeving oplossingen moeten worden gevonden (beleidsdoelen). Hierbij valt te denken aan betaalbaar wonen, voldoende woningen, de energietransitie, economie, klimaatadaptatie, maar ook, water vasthouden, behoud monumenten, het voorkomen en/lof terugdringen van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden en landschappelijke inpassing.
Grondbeleid is één van de middelen om de beleidsdoelen en opgaven van de gemeente te realiseren. Grondbeleid is nooit een doel op zich. Dit betekent ook dat grondbeleid kansen biedt om doelen en opgaven te realiseren.
Wat doen we daarvoor?
Doel grondbeleid
Het doel van het grondbeleid is om de gemeente op economisch verantwoorde wijze de gewenste ruimtelijke doelstellingen te laten realiseren zoals opgenomen in de ruimtelijke (structuur)visies van de gemeente. Regie op de ruimtelijke ontwikkelingen is daarbij van belang. Deze gemeentelijke regierol wordt in belangrijke mate bepaald door de gemeentelijke grondposities.
De gemeenteraad stelt het college met het grondbeleid in staat om binnen kaders
- ondernemend deel te nemen aan en de regie te voeren bij de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente (actief grondbeleid);
- bij gewenste ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de gemeente niet ondernemend deelneemt, zo veel mogelijk regie te voeren door het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten of door het opstellen van een exploitatieplan (faciliterend grondbeleid).
Om adequaat te kunnen handelen op het vlak van zogenaamde strategische en gelegenheidsaankopen maakt het college gebruik van een door de gemeenteraad beschikbaar gesteld (onafgedekt) krediet van € 2 miljoen.
Nota grondbeleid
Op 12 december 2023 is de nota grondbeleid vastgesteld. Een actuele en integrale Nota Grondbeleid zorgt voor een transparant en consequent beeld van het gemeentelijke grondbeleid. Het doel van de nota is om te komen tot een transparante en eenduidige werkwijze bij de uitvoering van het grondbeleid door de gemeente Asten. De strategische visie van het toekomstig grondbeleid van de gemeente Asten is hierin beschreven. Alle aspecten die een rol kunnen spelen bij het grondbeleid, zoals grondprijzenbeleid en gebruik van beschikbare instrumenten zijn toegelicht. De gemeenteraad heeft de kaders vastgesteld waarbinnen het college van burgemeester en wethouders de komende jaren het grondbeleid uitvoert.
Uitgangspunt is dat de nota eens in de 4 jaar wordt geactualiseerd, tenzij zich omstandigheden voordoen.
Grondbeleid
De gemeente Asten kiest voor situationeel grondbeleid, waarbij per situatie, afhankelijk van factoren als wenselijkheid van de ontwikkeling, grondeigendom en risico’s, wordt afgewogen voor welke vorm van grondbeleid (actief, faciliterend of een samenwerkingsvorm) wordt gekozen.
Grondprijsbeleid
De marktwaarde van bouwrijpe grond is niet eenvoudig te bepalen omdat deze waarde afhankelijk is van de kenmerken van het betreffend project.
De gemeente Asten voert een functioneel en marktconform grondprijsbeleid. De grondprijzen voor de diverse types onroerende zaken worden door het college van burgemeester en wethouders jaarlijks, per complexen (eventueel) gedifferentieerd, vastgesteld.
Risico’s grondbeleid en bepaling hoogte algemene reserve
Bij het grondbeleid zijn grote bedragen en risico’s in het geding. Omdat de planning en uitvoering vaak jaren duren, kunnen de verwachte en werkelijke winst flink verschillen. Om toekomstige risico’s in de grondexploitaties af te dekken is de algemene reserve grondbedrijf gevormd.
Bij de berekening van de hoogte van de reserve worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Bouwgrond in exploitatie:
- Op basis van scenario’s worden de risico’s berekend;
- Wanneer scenario berekeningen niet aanwezig zijn, wordt de IFLO norm (afdeling Inspectie Financiën Lokale Overheden) gebruikt. Deze norm bepaalt dat de gewenste reserve 10% van het geïnvesteerd vermogen en 10% van de nog te maken kosten bedraagt.
Algemene reserve grondbedrijf | |||
|---|---|---|---|
Algemene reserve grondbedrijf per 31-12-2023 | 3.216.525 | ||
Vennootschapsbelasting | p.m. | ||
Prognose resultaat op projecten 2024 | 205.013 | ||
Algemene reserve grondbedrijf per 31 december 2024 | 3.421.538 | ||
Prognose resultaat 2025 | 250.080 | ||
Vennootschapsbelasting | p.m. | ||
Algemene reserve grondbedrijf per 31 december 2025 | 3.671.618 | ||
Niveau reserve
Bij het opstellen van de jaarrekening 2023 zijn de exploitaties geactualiseerd en de bijbehorende risico's geïnventariseerd. Volgens de uitgangspunten moest de reserve per 31-12-2023 minstens € 3.216.525,= bedragen om de risico's af te dekken. Een extra storting van € 431.537,= was in 2023 noodzakelijk om de reserve op het gewenste niveau te brengen.
Bij het opstellen van de jaarrekening 2024 worden de exploitaties geactualiseerd en de bijbehorende risico's geïnventariseerd.
Wat zijn de belangrijkste randvoorwaarden?
- Woningbouwmonitor;
- Versnellingsagenda woningbouw;
- Nota grondbeleid;
- Voldoende vraag naar grond voor woningen/bedrijven;
- Omgevingswet.
Resultaat grondbedrijf
Positieve resultaten van het grondbedrijf worden toegevoegd aan de algemene reserve grondbedrijf. Deze reserve heeft een plafond. Als de resultaten boven dit plafond uitkomen, wordt het meerdere toegevoegd aan de Reserve Eenmalige Bestedingen. Negatieve resultaten van het grondbedrijf worden ten laste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht. De reserve wordt dan, indien nodig, aangevuld om de algemene reserve grondbedrijf op niveau te houden.
Voor winstneming van de grondexploitatie geldt de percentage of completion methode (POC methode): voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Voor verliezen moeten voorzieningen worden gevormd of deze moeten direct in mindering worden gebracht op de boekwaarde.
Grondexploitaties
In onderstaand overzicht zijn de prognoses van het grondbedrijf opgenomen, deze zijn gebaseerd op de cijfers van de jaarrekening 2023. Indien nodig worden de prognoses in de tussentijdse rapportages bijgesteld. In het 4e kwartaal 2024 worden de berekeningen van de grondexploitaties geactualiseerd. De consequenties hiervan zullen bij de jaarrekening 2024 worden gepresenteerd.
De prognoses van de resultaten per project:
Project | Begroot | Meerjarenbegroting | |||
|---|---|---|---|---|---|
( + = positief resultaat | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
Bouwgrond in exploitatie | |||||
Loverbosch oostzijde (fase 1) | 11.002 | 99.020 | |||
Loverbosch (fase 2) | 18.478 | 9.239 | 9.239 | 9.239 | |
Loverbosch (fase 3) resultaat in 2029 | |||||
Biesvelden (fase 1) resultaat in 2031 | |||||
Herontwikkeling Lambertusschool | 256.955 | ||||
Heusden Oost (fase 1) | 27.420 | 41.130 | |||
Heusden Oost (fase 2) | 34.837 | ||||
Heusden Oost (fase 3) | 160.691 | 160.691 | 241.036 | 241.036 | |
Florapark | 12.585 | ||||
Niet in exploitatie genomen gronden | |||||
Ommel Oost (fase 1) | |||||
Strategische grondaankopen | -15.000 | -15.000 | -15.000 | -15.000 | -15.000 |
Ontwikkelingskrediet | -45.000 | -45.000 | -45.000 | -45.000 | -45.000 |
Totaal project resultaat | 205.013 | 250.080 | 447.230 | 190.275 | -60.000 |
Resultaat t.l.v of t.g.v. algemene reserve grondbedrijf | 205.013 | 250.080 | 447.230 | 190.275 | -60.000 |
In de verwachte resultaten van het grondbedrijf is geen rekening gehouden met de te betalen vennootschapsbelasting (vpb). Daarom worden deze resultaten in eerste instantie toegevoegd of onttrokken uit de algemene reserve grondbedrijf.
Afhankelijk van de werkelijk gerealiseerde resultaten, de te betalen vpb en toekomstige ontwikkelingen zal de reserve grondbedrijf afgeroomd worden ten gunste van de Reserve eenmalige bestedingen.